En el mundo del derecho inmobiliario, una de las mayores preocupaciones para cualquier comprador de un inmueble es la garantía que respalda su inversión. En Colombia, al igual que en muchos otros países, existen varias causas por las cuales se puede perder esta garantía, algunas de las cuales pueden resultar sorprendentes. Este artículo abordará las causales de pérdida de garantía inmobiliaria en Colombia y ofrecerá una visión detallada sobre qué situaciones podrían liberar al constructor de su obligación de responder por los daños. Nuestro objetivo es proporcionar un conocimiento claro y útil para ayudarte a proteger tu inversión y garantía inmobiliaria.
¿Qué es una garantía inmobiliaria y cómo funciona en Colombia de acuerdo con el Estatuto del Consumidor, el Código Civil y la Ley de Vivienda Segura?
En términos jurídicos, una garantía inmobiliaria es un derecho legal que protege al consumidor en caso de defectos o problemas que puedan surgir después de la compra de un inmueble. Este tipo de garantía es esencial para asegurar la inversión de los compradores y proporcionar un recurso si el inmueble adquirido no cumple con los estándares o condiciones prometidos por el vendedor o constructor.
En Colombia, el marco legal para las garantías inmobiliarias está establecido por una serie de leyes y estatutos, entre los que destacan el Estatuto del Consumidor, el Código Civil y la Ley de Vivienda Segura.
El Estatuto del Consumidor, en su artículo 7, establece que los consumidores tienen derecho a recibir productos que sean útiles y seguros, de calidad, en buen estado y sin defectos. Esto incluye los inmuebles. Además, garantiza el derecho a la reparación, reemplazo del producto, o a la devolución del dinero en caso de que el producto adquirido presente defectos de fabricación, calidad, idoneidad, seguridad o legalidad. Esto proporciona la base legal para la existencia de las garantías inmobiliarias dentro de unos tèrminos especificos.
El Código Civil Colombiano, por su parte, establece que el vendedor está obligado a responder por los defectos ocultos del inmueble vendido que lo hagan impropio para el uso a que se destina, o que disminuyan de tal manera este uso, que de haberlos conocido el comprador, no lo hubiera adquirido o habría dado menos por él. Esta es una de las cláusulas que protegen al comprador y que constituyen la garantía inmobiliaria. Además, el artículo 2060 estipula que si la cosa vendida se pierde en su totalidad por un vicio oculto y conocido por el vendedor, él debe responder del precio y de los daños y perjuicios al comprador. Ambas cláusulas son componentes cruciales de la garantía inmobiliaria.
Por último, la Ley de Vivienda Segura (Ley 1796 de 2016), conocida también como la Ley de los “No Pichicatos”, regula de forma específica las garantías en el sector de la construcción y promueve la adopción de políticas de gestión de riesgos. Esta ley establece que los constructores de inmuebles deben proporcionar una garantía decenal, es decir, de diez años, sobre la estructura del inmueble construido. Esta garantía cubre daños que puedan surgir debido a defectos o vicios en la construcción que afecten la seguridad del inmueble.
Es importante señalar que, si bien la garantía inmobiliaria es un derecho legal, existen ciertas condiciones y excepciones a esta regla. Por lo tanto, es fundamental que los compradores de inmuebles en Colombia se informen y entiendan bien las implicaciones de estas leyes antes de realizar una compra. La consulta con un abogado experto en derecho inmobiliario puede ser muy útil para aclarar cualquier duda y para asegurarse de que los derechos del comprador estén protegidos.
Factores que pueden provocar la pérdida de la garantía de un inmueble
Existen varios factores que pueden llevar a la pérdida de la garantía de un inmueble. A continuación, se mencionan algunos de los más comunes según el marco legal colombiano:
1. Defectos ocultos conocidos por el comprador: De acuerdo con el artículo 2060 del Código Civil colombiano, si el comprador estaba consciente de los defectos ocultos del inmueble en el momento de la compra, el vendedor no está obligado a responder por estos. Es por eso que es crucial realizar una inspección exhaustiva del inmueble antes de la compra.
2. Incumplimiento de las obligaciones del propietario: El propietario de un inmueble también tiene ciertas obligaciones que, si no se cumplen, pueden resultar en la pérdida de la garantía. Por ejemplo, si el propietario realiza modificaciones en el inmueble sin el permiso adecuado, o si no mantiene el inmueble de acuerdo con los requisitos estipulados, la garantía puede quedar anulada.
3. Desgaste natural o por uso inapropiado: El desgaste natural de un inmueble con el tiempo no suele estar cubierto por la garantía. Además, si el daño se debe a un uso inapropiado, negligencia o abuso por parte del propietario, la garantía puede no aplicar. La garantía cubre defectos y problemas que son responsabilidad del vendedor o constructor, no los que son resultado del uso o acciones del comprador.
4. Expiración de la garantía: Las garantías tienen un plazo de validez, que en el caso de la garantía decenal de la Ley de Vivienda Segura es de diez años. Una vez expirado este plazo, cualquier defecto o problema que surja no estará cubierto por la garantía.
5. Falta de reclamación oportuna: Si se detecta un defecto o problema en el inmueble, es importante informarlo a la constructora, vendedor o a quien corresponda de manera oportuna. La falta de una reclamación oportuna podría llevar a la pérdida de la garantía.
Estos son solo algunos ejemplos de los factores que pueden provocar la pérdida de la garantía de un inmueble. Cada caso es único y puede tener factores adicionales a considerar. Por eso, siempre es recomendable consultar con un experto en derecho inmobiliario para entender mejor tus derechos y obligaciones como propietario de un inmueble.
Tipos de garantías legales que existen sobre bienes inmuebles nuevos
1. Garantía de Acabados: De acuerdo con el Estatuto del Consumidor, los constructores deben proporcionar una garantía de un año para los acabados de los inmuebles. Los acabados incluyen elementos como pintura, enchapes, pisos, accesorios de baño, puertas, ventanas y carpintería en general. Esta garantía asegura que, en caso de problemas de calidad, defectos o mal funcionamiento relacionado con estos elementos, el constructor estará obligado a realizar las reparaciones o reemplazos necesarios dentro del año siguiente a la entrega del inmueble.
2. Garantía Decenal de Estructura: Según lo estipulado en el Estatuto del Consumidor y reforzado por la Ley 1796 de 2016 (Ley de Vivienda Segura), los constructores deben proporcionar una garantía de diez años en relación con la estructura del inmueble. Esta garantía cubre defectos o daños que puedan afectar la estabilidad y seguridad de la estructura del edificio. Si durante este período se detecta algún defecto o vicio relacionado con la estructura, el constructor estará obligado a asumir las reparaciones o reconstrucciones necesarias para garantizar la seguridad del inmueble.
Estas garantías legales tienen como objetivo proteger los derechos de los compradores y asegurar la calidad y seguridad de los inmuebles nuevos en Colombia. Sin embargo, siempre es recomendable que los compradores se asesoren con expertos en derecho inmobiliario para comprender completamente sus derechos y obligaciones bajo estas garantías.
Estrategias legales tras la pérdida de la garantía inmobiliaria
Si te enfrentas a la pérdida de la garantía inmobiliaria, es crucial conocer tus opciones y diseñar una estrategia legal efectiva. Aquí te dejo algunas tácticas y pasos que puedes considerar:
1. Conservar todas las pruebas documentales: Los documentos relacionados con la propiedad son fundamentales. Esto puede incluir contratos de venta, informes de inspección, correspondencia con el vendedor o constructor, y cualquier otro documento que pueda ser relevante para tu caso. Los documentos pueden proporcionar pruebas cruciales de los problemas del inmueble y de tus intentos por resolverlos.
2. Contratar a un experto: Si los problemas con el inmueble son técnicos o relacionados con la construcción, podrías considerar contratar a un experto, como un arquitecto o ingeniero, para inspeccionar el inmueble y proporcionar un informe detallado sobre los defectos o problemas encontrados. Este informe puede ser una prueba valiosa si necesitas llevar tu caso a la justicia.
3. Negociar con el vendedor o constructor: En algunos casos, puedes resolver el problema a través de una negociación directa con el vendedor o constructor. Podrías solicitar que reparen los problemas o que te compensen de alguna manera por los problemas que has experimentado. Sin embargo, es recomendable contar con la asesoría de un abogado durante este proceso para asegurarte de que tus derechos estén protegidos.
4. Recurrir a la Superintendencia de Industria y Comercio: Si el vendedor o constructor se niega a cumplir con sus obligaciones, puedes presentar una queja ante la Superintendencia de Industria y Comercio (SIC). Esta entidad tiene la potestad para imponer sanciones y obligar al vendedor o constructor a cumplir con sus obligaciones.
5. Interponer una acción legal: Si todas las demás opciones fallan, puedes considerar la posibilidad de iniciar una acción legal contra el vendedor o constructor. Esto puede implicar un proceso judicial, que puede ser costoso y llevar mucho tiempo, pero podría resultar en una decisión que te favorezca.
6. Revisar las políticas de seguro: Si tienes una póliza de seguro de propietario de vivienda, revisa las políticas y coberturas. Algunas pólizas pueden ofrecer algún tipo de cobertura para problemas relacionados con la construcción o defectos de la propiedad.
7. Denuncia de arquitectos o ingenieros: Además de las estrategias mencionadas, puedes considerar la opción de presentar una denuncia ante el Consejo Profesional Nacional de Arquitectura y sus Profesiones Auxiliares (CPNAA), también conocido como COPNIA.
Este consejo es el organismo encargado de ejercer vigilancia y control sobre la conducta ética de los profesionales de la arquitectura en Colombia. Si consideras que el arquitecto ha cometido un acto ilegal o ha violado los estándares éticos de su profesión, puedes presentar una queja ante el COPNIA.
El COPNIA investigará tu queja y, si la encuentra válida, puede tomar medidas que van desde la amonestación hasta la suspensión de la licencia profesional del arquitecto.
Cada caso es único, por lo que es importante obtener asesoramiento legal de un abogado con experiencia en derecho inmobiliario. Ellos pueden ayudarte a comprender tus opciones y a desarrollar la mejor estrategia legal para tu situación específica.
Quienes son responsables por las garantías del bien inmueble?
De acuerdo con el Estatuto del Consumidor de Colombia, los principales responsables de las garantías de un bien inmueble son los siguientes:
1. El productor o fabricante: En el caso de los bienes inmuebles, esto se refiere generalmente al constructor o promotor inmobiliario. Son los responsables de garantizar que el inmueble se ha construido de acuerdo a las especificaciones y estándares de calidad acordados y que es apto para su uso y habitabilidad. En el caso de defectos de construcción o incumplimiento de las especificaciones acordadas, el productor o fabricante es quien responde.
2. El distribuidor: Esto podría incluir a cualquier intermediario que esté involucrado en la venta del inmueble, como las inmobiliarias o agentes de bienes raíces. Aunque su responsabilidad puede variar dependiendo del acuerdo particular y la naturaleza de su implicación, en general son responsables de asegurarse de que el inmueble que están vendiendo cumple con lo prometido al comprador.
3. El comerciante: En el contexto de los bienes inmuebles, el comerciante es generalmente el vendedor del inmueble. El vendedor es responsable de garantizar que el inmueble está libre de defectos ocultos y de entregar el inmueble en las condiciones acordadas en el contrato de venta.
4. El Promotor: En términos de la construcción de inmuebles, el promotor es la persona o empresa que impulsa y coordina todas las actividades necesarias para llevar a cabo un proyecto inmobiliario, desde la adquisición de la tierra hasta la construcción del inmueble. El promotor también es responsable de garantizar la calidad de la construcción y de cumplir con las garantías establecidas en el contrato de venta. En caso de defectos o problemas con la construcción, el promotor puede ser considerado responsable.
5. La Fiduciaria: En algunos casos, especialmente en grandes proyectos inmobiliarios, puede haber una fiduciaria implicada. Las fiduciarias son entidades que administran bienes y derechos a favor de una o más personas llamadas beneficiarios (en este caso, los compradores de los inmuebles). La fiduciaria puede tener ciertas responsabilidades en relación con las garantías del inmueble, dependiendo de las especificidades del contrato de fiducia. Sin embargo, la responsabilidad principal de la fiduciaria es administrar los recursos y garantizar que se utilicen de acuerdo con el propósito establecido en el contrato fiduciario.
Estos actores están obligados por el Estatuto del Consumidor a respetar las garantías y derechos del comprador. Si no cumplen con estas obligaciones, pueden enfrentarse a sanciones legales y administrativas. Como siempre, es importante que los consumidores se asesoren con un abogado o experto en derecho inmobiliario para entender completamente sus derechos y garantías al comprar un bien inmueble.
Garantía de bienes comunes en Propiedad Horizontal
La Propiedad Horizontal en Colombia es un régimen legal que regula las propiedades divididas en unidades privadas y áreas comunes. Los edificios de apartamentos, los conjuntos residenciales y los centros comerciales son ejemplos de este tipo de propiedad.
En cuanto a las garantías, los bienes comunes en la Propiedad Horizontal también están sujetos a las mismas y se contará su término dependiendo si se trata de bienes comunes esenciales o no esenciales. Estos bienes comunes pueden incluir escaleras, ascensores, áreas recreativas, pasillos, estructuras de soporte, entre otros. Los promotores o constructores están obligados a garantizar la calidad y el buen funcionamiento de estos elementos, tal como lo harían con cualquier otro aspecto de la construcción.
La Ley 675 de 2001, que regula la Propiedad Horizontal en Colombia, establece que los constructores son responsables de los defectos estructurales que puedan afectar la seguridad de las edificaciones y que aparezcan en los diez años siguientes a la fecha de terminación de la construcción.
Esto se aplica también a las áreas comunes. Por lo tanto, si se detectan defectos o fallas en las áreas comunes dentro del periodo de garantía, los propietarios tienen el derecho de reclamar al constructor para que realice las reparaciones necesarias. La garantía decenal de seguridad estructural cubre este tipo de defectos y problemas.
Además, en lo que respecta a los defectos en los acabados de las áreas comunes, los constructores están obligados a repararlos si aparecen dentro del primer año después de la entrega del inmueble.
Cabe recordar que las garantías de la Propiedad Horizontal no solo son responsabilidad del constructor, sino también de los administradores de la propiedad. Los administradores son responsables de garantizar el buen mantenimiento de las áreas comunes y de gestionar cualquier reparación o renovación necesaria para mantener estas áreas en buen estado.
En caso de conflictos o problemas con la garantía de los bienes comunes en la Propiedad Horizontal, los propietarios pueden buscar el asesoramiento de un abogado con experiencia en derecho inmobiliario y Propiedad Horizontal para ayudarles a entender y proteger sus derechos.
¿Queda alguna salida si no procede la acción del consumidor por garantía?
Si no procede la acción de garantía bajo el Estatuto del Consumidor, aún existen otras opciones legales que puedes explorar. Una de estas es la acción de responsabilidad civil, una herramienta jurídica que puedes utilizar para reclamar compensación por los daños y perjuicios que hayas sufrido debido al incumplimiento de las obligaciones del constructor, promotor, vendedor o cualquier otro responsable.
La responsabilidad civil implica la obligación de reparar los daños causados a otra persona debido a un acto u omisión ilícito. En el contexto de los bienes inmuebles, esto podría incluir defectos de construcción, incumplimiento del contrato de venta, o cualquier otra acción que haya causado daño al comprador.
Para iniciar una acción de responsabilidad civil, necesitarías demostrar los siguientes elementos:
1. Daño: Debes poder demostrar que has sufrido algún tipo de daño. Este daño puede ser material, como los costos de reparación de un defecto de construcción, o moral, como el estrés y la angustia causados por el problema.
2. Culpa o negligencia: Debes demostrar que el daño fue causado por un acto ilícito del constructor, vendedor, o cualquier otro responsable. Esto puede incluir el incumplimiento de las obligaciones contractuales, la negligencia en la construcción, o cualquier otro acto u omisión que no cumpla con los estándares legales y profesionales.
3. Relación causal: Debes demostrar que existe una relación directa entre el acto ilícito y el daño que has sufrido.
4. Ausencia de causa eximente de responsabilidad: Debes asegurarte de que no existe ninguna causa que pueda eximir al responsable de su obligación de compensar el daño.
Iniciar una acción de responsabilidad civil puede ser un proceso complejo y requiere una comprensión sólida de las leyes y los procedimientos legales. Por lo tanto, si te enfrentas a este tipo de situación, es aconsejable que busques el asesoramiento de un abogado con experiencia en derecho inmobiliario y responsabilidad civil.