Acción reivindicatoria y falta de individualización del inmueble

La acción reivindicatoria es una de las instituciones más antiguas y sólidas del derecho civil colombiano, concebida como el mecanismo que otorga al propietario la facultad de recuperar la cosa que le pertenece cuando se encuentra en poder de un tercero sin justo título. Su importancia radica en que materializa la esencia del derecho de dominio: el poder de usar, gozar y disponer de un bien, acompañado de la posibilidad de exigir su restitución.

Lejos de ser un instrumento formalista, la acción reivindicatoria encierra un profundo trasfondo jurídico y social. Permite al propietario defender su patrimonio, pero a la vez pone en evidencia los límites de la propiedad frente a la posesión legítima, la prescripción adquisitiva y la función social que la Constitución y la ley le reconocen a los bienes. En consecuencia, no se trata de una acción automática, sino de una herramienta rigurosa que exige al actor acreditar su derecho de dominio, la identificación precisa del bien y la injusticia de la posesión ejercida por el demandado.

La jurisprudencia colombiana ha enriquecido la comprensión de la acción reivindicatoria, especialmente en escenarios donde los bienes son inmuebles sujetos a proyectos de construcción, sometidos a propiedad horizontal o vinculados a esquemas fiduciarios. En esos casos, surgen preguntas complejas: ¿cómo probar el dominio cuando el bien aún no existe físicamente?, ¿qué ocurre si la tradición no se ha perfeccionado mediante registro?, ¿qué efectos produce la posesión de buena fe frente a la restitución?

En este blog analizaremos de manera detallada la acción reivindicatoria, sus requisitos legales, sus diferencias con otras acciones de protección de la propiedad, su alcance frente a inmuebles futuros, el papel esencial de la tradición cualificada y las limitaciones derivadas de la posesión de buena fe. Todo ello a la luz del Código Civil, la doctrina y la jurisprudencia reciente, con el propósito de ofrecer una visión integral de esta figura clave para el derecho inmobiliario y civil en Colombia.

Requisitos legales de la acción reivindicatoria según el Código Civil colombiano

La acción reivindicatoria se encuentra regulada en el artículo 946 del Código Civil colombiano, el cual dispone que el propietario de una cosa singular, no poseída por él, tiene la facultad de reivindicarla de quien la posee o detenta sin justo título. Este precepto constituye la base normativa que ampara al titular del dominio en la defensa de su derecho, y fija los parámetros mínimos para que la acción prospere en sede judicial.

En la doctrina y jurisprudencia, la acción reivindicatoria se concibe como la herramienta procesal por excelencia para materializar el derecho de dominio, en la medida en que permite no solo reclamar la restitución física del bien, sino también el reconocimiento de frutos, mejoras y compensaciones derivadas de la posesión. Para que esta acción sea declarada fundada, la ley y los tribunales han consolidado ciertos requisitos esenciales:

1. Calidad de propietario del demandante.

El actor debe acreditar que ostenta el derecho de dominio sobre el bien objeto de litigio. Esta condición no se satisface con simples manifestaciones, sino con títulos formales como escritura pública debidamente inscrita en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, en el caso de bienes inmuebles. En la jurisprudencia se ha enfatizado que la acción reivindicatoria no es un mecanismo para resolver dudas sobre la propiedad, sino para restituirla a quien la ha demostrado de manera fehaciente.

2. Identificación precisa del bien.

La cosa cuya restitución se reclama debe estar determinada en especie y características. En materia inmobiliaria, ello supone la necesidad de aportar linderos, cabida, matrícula inmobiliaria o referencias catastrales que permitan individualizar el predio. En este punto se conecta directamente la sentencia objeto de análisis, en tanto recuerda que incluso los bienes futuros pueden ser objeto de obligaciones y, por ende, susceptibles de ser reivindicados, siempre que existan reglas claras para su identificación.

3. Posesión injusta por parte del demandado.

La procedencia de la acción reivindicatoria exige demostrar que el demandado detenta el bien sin justo título o que su título carece de validez jurídica. En otras palabras, no basta con acreditar que otra persona posee el bien, sino que dicha posesión es ilegítima frente al verdadero propietario. Aquí cobra especial relevancia la diferencia entre tenencia y posesión: mientras la primera reconoce dominio ajeno, la segunda puede dar lugar incluso a usucapión si se prolonga en el tiempo bajo los requisitos legales.

4. Prueba de la cadena de tradición.

En consonancia con la exigencia de demostrar la propiedad, el actor debe aportar todos los documentos que acrediten la transmisión válida y continua del dominio. Esta carga probatoria ha sido reiterada por la Corte Suprema de Justicia, la cual señala que el demandante en la acción reivindicatoria no puede limitarse a exhibir un título aislado, sino que debe probar que es el actual titular del derecho tras una cadena ininterrumpida de transmisiones legítimas.

5. Observancia de los términos de prescripción.

Si el demandado ha detentado el bien por el tiempo requerido para la usucapión ordinaria o extraordinaria, podría oponer esta figura como defensa frente a la acción reivindicatoria. Por tanto, es esencial que el propietario actúe oportunamente, sin dejar que la posesión prolongada genere un nuevo derecho en cabeza de otro.

Estos requisitos evidencian que la acción reivindicatoria es un mecanismo exigente, donde la carga de la prueba recae principalmente en el actor, quien debe demostrar la existencia, validez y actualidad de su derecho, además de la injusticia de la posesión ejercida por el demandado. En este sentido, se trata de una acción de naturaleza real, pero con un profundo contenido probatorio y procesal que requiere preparación minuciosa.

Diferencias entre la acción reivindicatoria y otras acciones de protección de la propiedad

La acción reivindicatoria suele confundirse con otros mecanismos procesales que también buscan proteger el derecho de dominio o situaciones conexas a la posesión. Sin embargo, cada acción tiene un objeto, requisitos y efectos diferenciados, lo cual resulta fundamental para que los abogados y propietarios escojan la vía judicial adecuada según el caso concreto.

Acción reivindicatoria vs. acción de pertenencia

La primera gran distinción se presenta frente a la acción de pertenencia, también conocida como usucapión. Mientras la acción reivindicatoria parte del presupuesto de que el actor ya es propietario y busca recuperar el bien de manos de un poseedor injusto, la acción de pertenencia es el mecanismo por medio del cual un poseedor prolongado en el tiempo adquiere el dominio por prescripción adquisitiva. En otras palabras, la reivindicación protege al propietario actual, mientras la pertenencia reconoce la consolidación del derecho en favor del poseedor constante y con ánimo de señor y dueño.

Acción reivindicatoria vs. acción publiciana

La acción publiciana se erige como una alternativa para quienes, sin ser todavía propietarios, han adquirido un título traslaticio de dominio y han sido despojados antes de consolidar la tradición. En ese escenario, la acción publiciana protege a quien ostenta un derecho expectante pero legítimo, en tanto la acción reivindicatoria exige la calidad de propietario pleno y registrado. La jurisprudencia ha señalado que ambas acciones comparten la finalidad de recuperar la tenencia del bien, pero difieren en la calidad del derecho que se protege.

Acción reivindicatoria vs. acción posesoria

En el ámbito de las acciones posesorias, como la de perturbación o la de amparo, la finalidad es distinta: allí no se busca restituir el bien al propietario, sino proteger la posesión misma como hecho jurídico, independientemente de la titularidad del dominio. Estas acciones proceden incluso en favor de quien no tiene título inscrito, siempre que demuestre su calidad de poseedor legítimo y la perturbación generada por un tercero. La acción reivindicatoria, por el contrario, no protege la mera posesión, sino la propiedad acreditada con títulos formales.

Acción reivindicatoria vs. acción de cumplimiento contractual

La sentencia del Tribunal Superior de Medellín que sirve de referencia ilustra otro matiz: la diferencia entre la acción reivindicatoria y la acción de cumplimiento contractual. Esta última se dirige a exigir la ejecución de obligaciones surgidas de un contrato, por ejemplo, la entrega de un inmueble prometido en compraventa. En ese escenario, lo que se reclama es el cumplimiento de la obligación personal de hacer o dar, mientras que en la reivindicación se tutela directamente el derecho real de dominio.

Conexión práctica entre las acciones

Si bien estas acciones tienen diferencias sustanciales, en la práctica suelen entrelazarse. Es común que un propietario reclame el cumplimiento de un contrato de compraventa y, al mismo tiempo, deba acudir a la acción reivindicatoria si el adquirente incumplido permanece en la tenencia del inmueble sin título válido. La adecuada delimitación entre una y otra vía evita duplicidad de pretensiones y garantiza seguridad jurídica en el litigio.

En conclusión, la acción reivindicatoria se distingue por exigir la calidad de propietario y por perseguir la restitución del bien frente a una posesión ilegítima. Las demás acciones —pertenencia, publiciana, posesorias y contractuales— tienen un campo de aplicación específico, ya sea para consolidar dominio, proteger derechos expectantes, amparar la posesión o exigir el cumplimiento de obligaciones. La correcta identificación de la acción aplicable constituye un elemento estratégico en cualquier proceso judicial vinculado a bienes inmuebles.

La acción reivindicatoria frente a inmuebles en proceso de construcción o no individualizados

Uno de los debates más complejos en materia de propiedad y contratos inmobiliarios es el relativo a los bienes que aún no existen materialmente o que no han sido plenamente individualizados en el registro de instrumentos públicos. En este contexto, surge la pregunta sobre la procedencia de la acción reivindicatoria frente a inmuebles futuros o en proceso de construcción, donde las partes celebran contratos y transmiten derechos sobre bienes que solo se materializarán en el futuro.

Bienes futuros como objeto de obligaciones

El artículo 1518 del Código Civil establece que no solo las cosas existentes pueden ser objeto de obligaciones, sino también aquellas que se espera existan, siempre que se determinen en cuanto a su género o mediante reglas que permitan identificarlas posteriormente. Esto implica que los contratos sobre bienes futuros son válidos, siempre que exista un marco de determinación suficiente que permita precisar el objeto. En el campo de la acción reivindicatoria, ello se traduce en que un inmueble no construido o no entregado aún puede ser reivindicado si, una vez exista, se acredita el derecho de dominio.

Jurisprudencia sobre la delimitación de inmuebles futuros

La jurisprudencia colombiana, retomada en la sentencia del Tribunal Superior de Medellín, ha precisado que los inmuebles objeto de promesa de compraventa deben estar identificados al menos por cédula catastral, nomenclatura, ubicación y linderos, conforme lo exige el artículo 31 del Decreto 960 de 1970. La falta de uno de estos elementos no invalida necesariamente la obligación, siempre que existan rasgos suficientes para individualizar el bien. De esta manera, la acción reivindicatoria frente a inmuebles futuros será viable cuando se demuestre que las partes fijaron criterios claros de identificación, de modo que el bien, una vez construido, pueda reconocerse como el objeto del derecho de dominio.

Problemas prácticos en inmuebles no individualizados

En los proyectos de construcción sometidos a propiedad horizontal o esquemas fiduciarios, es frecuente que los inmuebles no tengan matrícula inmobiliaria independiente al momento de la venta. En esos casos, la posibilidad de ejercer una acción reivindicatoria se ve condicionada a que el inmueble sea efectivamente segregado e inscrito, pues la acción requiere de un objeto cierto y determinado. Mientras ello no ocurra, lo que se activa son acciones contractuales para exigir el cumplimiento del deber de entregar y escriturar.

Riesgos de indeterminación en la reivindicación

Si el inmueble no ha sido delimitado con precisión, el juez podría considerar improcedente la acción reivindicatoria, al no existir certeza sobre el objeto reclamado. Este riesgo es frecuente en contratos de promesa de venta de inmuebles futuros, donde las modificaciones en la obra, el cambio en la nomenclatura o las diferencias en el área construida pueden generar conflictos que dificulten la identificación del bien. Así lo analizó el Tribunal de Medellín al estudiar la sustitución de un local por otro con distinta nomenclatura, concluyendo que lo relevante no era el número asignado, sino la ubicación y el área pactadas.

La acción reivindicatoria frente a inmuebles en proceso de construcción es posible, pero requiere una especial rigurosidad en la delimitación del objeto contractual y registral. La clave radica en que el propietario pueda acreditar no solo su derecho de dominio, sino también la plena identificación del bien, evitando confusiones derivadas de cambios en planos, nomenclatura o linderos. En caso de ausencia de precisión, la vía adecuada será la acción de cumplimiento contractual, hasta tanto el bien adquiera existencia jurídica y pueda ser objeto de reivindicación.

Cómo probar el dominio en la acción reivindicatoria: tradición, escritura y registro

En la acción reivindicatoria, la carga de la prueba recae de manera principal sobre el demandante. La jurisprudencia ha reiterado que quien pretende recuperar un bien debe acreditar, de forma plena y suficiente, que ostenta el derecho de dominio, pues no se trata de una acción para dilucidar dudas sobre la propiedad, sino para restituirla a quien ya la ostenta.

La tradición como modo de adquirir el dominio

El punto de partida es el artículo 740 del Código Civil, que señala que la tradición es el modo de adquirir el dominio por la entrega de la cosa con la intención de transferirlo, siempre que se realice con título traslaticio válido. En materia de inmuebles, la tradición no se perfecciona con la simple entrega material, sino con la inscripción del título en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, conforme al artículo 756 del mismo estatuto. Esta inscripción constituye el elemento que transforma un contrato en derecho real, y sin ella no es posible alegar dominio en un proceso de reivindicación.

Escritura pública como título traslaticio

En el caso de inmuebles, el título traslaticio suele ser una escritura pública de compraventa, permuta, donación u otro negocio que tenga la vocación de transferir el dominio. La escritura, sin embargo, no basta por sí sola para probar la propiedad: es apenas un título, que requiere complementarse con la tradición para producir efectos reales. Así, un demandante en la acción reivindicatoria debe aportar tanto el contrato en escritura pública como la constancia de inscripción en el folio de matrícula inmobiliaria.

Registro como garantía de publicidad y certeza

El sistema registral colombiano cumple una función esencial en la acción reivindicatoria, pues garantiza la oponibilidad erga omnes del derecho de dominio. El folio de matrícula inmobiliaria es el documento que prueba de manera plena la titularidad, la extensión y las limitaciones del dominio. Por ello, los tribunales han sostenido que sin prueba registral no es posible tener por acreditada la propiedad, y en consecuencia la demanda reivindicatoria será desestimada.

La cadena de tradición

No basta con aportar un folio reciente: el actor debe demostrar que la cadena de tradición es continua, válida y no presenta rupturas. Esto significa acreditar que cada transmisión anterior se realizó por un título válido y debidamente inscrito. Si en algún eslabón de la cadena existe nulidad o falta de registro, el dominio actual puede ser cuestionado. La Corte Suprema ha sido enfática en que la acción reivindicatoria exige un derecho de dominio cierto, no meramente aparente.

Prueba complementaria

Además de escritura y registro, pueden exigirse otros documentos, como planos, certificados catastrales o actas de entrega, que permitan precisar el inmueble. Ello es especialmente relevante en casos de bienes sometidos a propiedad horizontal o proyectos inmobiliarios en construcción, donde las modificaciones pueden generar dudas sobre el objeto reivindicado.

La acción reivindicatoria exige una prueba robusta del dominio: título (escritura), modo (tradición) y prueba registral (folio de matrícula). Sin estos tres elementos concatenados, la pretensión carece de soporte jurídico. En consecuencia, el éxito de la acción depende en gran medida de la diligencia del propietario en la conservación y acreditación de su derecho mediante títulos válidos y registro oportuno.

El papel de la tradición cualificada en la acción reivindicatoria de inmuebles

En la acción reivindicatoria, la prueba del dominio no se agota con la existencia de un contrato o con la posesión material del bien; se requiere la tradición, es decir, la transferencia válida del derecho de propiedad. Sin embargo, no cualquier entrega constituye tradición: la jurisprudencia ha insistido en que debe tratarse de una tradición cualificada, esto es, aquella que cumple con los elementos legales y revela la intención de transferir y adquirir el dominio.

Concepto de tradición cualificada

El artículo 747 del Código Civil establece que la tradición consiste en la entrega que hace el dueño o alguien autorizado para transferir el dominio, con la intención de transmitirlo, y que es recibida por quien tiene capacidad e intención de adquirirlo. Se trata entonces de un acto jurídico bilateral, donde la voluntad de ambas partes juega un papel central. La doctrina lo denomina tradición cualificada para diferenciarla de otras entregas materiales como el comodato o el arrendamiento, en las cuales no existe ánimo de transferir el dominio.

Importancia en la acción reivindicatoria

Para que prospere la acción reivindicatoria, el actor debe demostrar que adquirió el dominio a través de una tradición cualificada. No basta con exhibir una escritura pública de compraventa: es indispensable que esta haya sido inscrita en el folio de matrícula inmobiliaria correspondiente. Solo la conjunción de título válido (escritura) y modo legítimo (tradición cualificada mediante registro) otorgan al propietario la calidad necesaria para reclamar judicialmente la restitución del bien.

Jurisprudencia sobre entregas impropias

La Corte Suprema de Justicia ha resaltado que entregas como el comodato, el mutuo o la simple tenencia no constituyen tradición, porque en ellas no existe voluntad de transferir el dominio. En consecuencia, quien ha recibido un inmueble bajo estas modalidades no puede alegar propiedad ni defenderse eficazmente en una acción reivindicatoria. A la inversa, el propietario que solo cuente con una entrega material sin registro tampoco podrá probar su derecho frente a terceros.

Ejemplo práctico: contratos con inmuebles futuros

En casos como el analizado por el Tribunal Superior de Medellín, se evidencian los problemas de la tradición cuando se pacta la entrega de un inmueble futuro. Si no se perfecciona la inscripción registral a nombre del contratista beneficiario, no puede hablarse de transmisión del dominio. En consecuencia, la acción reivindicatoria en tales supuestos podría fracasar, porque el actor no tendría aún la calidad de propietario en sentido jurídico.

La tradición cualificada es el eje central de la acción reivindicatoria en materia de inmuebles. Es la que convierte un contrato en un derecho real oponible a terceros, y la que otorga legitimación activa para reclamar la restitución del bien. De allí que la reivindicación no sea un simple mecanismo de restitución física, sino una acción profundamente anclada en la seguridad jurídica que otorga el sistema registral y la tradición como modo de adquirir.

Limitaciones de la acción reivindicatoria frente a la posesión de buena fe

Aunque la acción reivindicatoria es la vía por excelencia para que el propietario recupere su bien, no se trata de una herramienta absoluta ni ilimitada. El ordenamiento jurídico colombiano reconoce la protección de la posesión como hecho jurídico, especialmente cuando se ejerce de buena fe, y ello introduce restricciones importantes en el ejercicio de la acción.

La protección constitucional y civil de la posesión

La posesión está protegida no solo por el Código Civil, sino también por la Constitución y la jurisprudencia, en cuanto cumple una función social y económica. El artículo 762 del Código Civil la define como la tenencia con ánimo de señor y dueño, y la dota de efectos jurídicos, entre ellos la posibilidad de convertirse en dominio mediante la prescripción adquisitiva. En este contexto, la acción reivindicatoria encuentra límites cuando la posesión reúne los requisitos para transformarse en un derecho autónomo y consolidado.

Usucapión como defensa frente a la reivindicación

La principal limitación de la acción reivindicatoria es la prescripción adquisitiva de dominio o usucapión. Si el demandado demuestra haber poseído el bien de manera pública, pacífica e ininterrumpida por el tiempo exigido en la ley —10 años para la ordinaria y 20 años para la extraordinaria—, la reivindicación no prosperará, pues el poseedor habrá adquirido el derecho de dominio. De esta manera, la pasividad del propietario se convierte en causa de extinción de su derecho y en límite real de la acción.

Buena fe del poseedor y restitución de frutos

Otra limitación relevante se relaciona con los efectos económicos de la acción. Cuando el demandado ha poseído de buena fe, el artículo 963 del Código Civil establece que no está obligado a restituir los frutos percibidos antes de la contestación de la demanda. Esto significa que, aun cuando el propietario logre reivindicar el bien, no podrá reclamar retroactivamente todos los frutos generados si la posesión fue ejercida con apariencia legítima.

Mejoras y compensaciones

El poseedor de buena fe también goza del derecho a ser indemnizado por las mejoras necesarias y útiles introducidas en el bien. En consecuencia, la sentencia que acoja la acción reivindicatoria deberá reconocer compensaciones económicas, lo que puede disminuir significativamente los beneficios del propietario demandante. Esta figura busca equilibrar la protección de la propiedad con la justicia material frente a quien actuó confiando en la legitimidad de su posesión.

Límites derivados de la función social de la propiedad

La jurisprudencia ha recordado que la propiedad, aunque es un derecho fundamental, se encuentra condicionada por su función social y ecológica. En este sentido, la acción reivindicatoria no puede ejercerse de manera arbitraria ni desconociendo derechos adquiridos de terceros de buena fe. Así, en conflictos complejos de vivienda, urbanismo o proyectos colectivos, los jueces tienden a ponderar el interés general y los derechos del poseedor frente a la pretensión individual del propietario.

La acción reivindicatoria no es un derecho absoluto. Su eficacia se ve limitada cuando el demandado acredita una posesión de buena fe, con vocación de prescripción, o cuando concurren derechos de restitución de mejoras y exclusión de frutos. Estas restricciones responden al equilibrio entre la defensa de la propiedad y la protección de la posesión legítima, consolidando un sistema jurídico donde la inacción del propietario no puede desconocer los efectos sociales y económicos de la posesión prolongada.

Sentencia del Tribunal Superior de Medellín, Sala Tercera Civil de Decisión, Rad. 05360310300120220020602 (04 de abril de 2024): análisis jurídico y relevancia para la acción reivindicatoria

Contexto del caso

El proceso tuvo origen en un contrato de obra celebrado en 2017 para la construcción de mampostería en un bloque de un centro mayorista. El contrato fijó como forma de pago que el 90% del valor se cancelaría durante la ejecución de la obra y que el 10% restante sería cubierto mediante la entrega de un local comercial específico, valorado en más de $450 millones.

La ejecución de la obra culminó satisfactoriamente y el contratista recibió los pagos parciales correspondientes. No obstante, el conflicto se generó respecto a la cancelación del 10% final, ya que el inmueble pactado nunca fue transferido en dominio. En su lugar, se entregó un local con nomenclatura distinta al acordado, bajo contrato de comodato precario, sin que se perfeccionara la tradición mediante el registro en la Oficina de Instrumentos Públicos.

El caso escaló a la jurisdicción civil, donde inicialmente el juez de primera instancia consideró cumplida la obligación de pago, validando la entrega en comodato y exigiendo al contratista la vinculación a un fideicomiso inmobiliario. En apelación, el Tribunal Superior revocó esta decisión, lo que dio lugar a una sentencia que ofrece enseñanzas relevantes sobre tradición, bienes futuros, actas de liquidación y la naturaleza de las obligaciones contractuales.

Problemas jurídicos centrales

1. Determinación del inmueble como medio de pago
   
   • La controversia se centró en si la entrega de un local distinto al pactado (con diferente nomenclatura y área) podía considerarse cumplimiento de la obligación.
     
   • El Tribunal aclaró que, en contratos sobre bienes futuros, la determinación del objeto es válida siempre que existan elementos suficientes para individualizarlo (área, ubicación, linderos), aunque pueda variar su nomenclatura. Sin embargo, el hecho de que el bien no se transfiriera en dominio, sino solo en comodato, impedía declarar satisfecha la obligación.
     
2. Tradición de inmuebles y su carácter cualificado
   
   • La Sala reiteró que la tradición de inmuebles requiere un acto de entrega cualificada, con voluntad de transferir y adquirir, y que se perfecciona exclusivamente mediante inscripción registral (arts. 741, 747 y 756 del C.C.).
     
   • La entrega material bajo contrato de comodato no cumple estas exigencias, pues constituye una mera tenencia sin vocación de transmitir dominio.
     
3. Obligación de vinculación a un encargo fiduciario
   
   • En primera instancia se exigió al contratista vincularse a un fideicomiso inmobiliario como requisito para recibir el local.
     
   • El Tribunal descartó este criterio, señalando que dicha obligación no surgía del contrato ni de las actas de liquidación, y que, además, no existía prueba de que el contratista hubiera consentido tal esquema fiduciario. Se calificó como error de suposición fundar la decisión en pruebas inexistentes.
     
4. Valor probatorio de las actas de liquidación
   
   • Se destacó que las actas de liquidación bilateral tienen fuerza vinculante y constituyen prueba plena de la terminación del contrato, salvo vicios ocultos.
     
   • En este caso, dichas actas establecieron un valor final adeudado al contratista, declarando a las partes a paz y salvo por todas las obligaciones anteriores. Por tanto, no podía descontarse unilateralmente suma alguna derivada de préstamos o compensaciones no incluidas en dichos documentos.
     

Decisión del Tribunal

Tras revisar el expediente, el Tribunal concluyó que:

• La obra fue ejecutada en su totalidad y el contratista cumplió con todas sus obligaciones.
  
• La obligación de pago final subsistía y ascendía a $335.170.314, sin que pudieran realizarse descuentos no pactados.
  
• La entrega del inmueble en comodato no equivalía a tradición, y por tanto no satisfacía la obligación de pago con inmueble estipulada en el contrato.
  
• La exigencia de vinculación a un fideicomiso carecía de fundamento contractual y probatorio.
  
• La sentencia de primera instancia debía revocarse, reconociendo el derecho del contratista al pago final en la forma convenida.
  

Relevancia jurídica de la providencia

La sentencia es relevante porque consolida varios criterios:

• Tradición cualificada como requisito indispensable: reafirma que solo mediante el registro del título traslaticio se perfecciona la transferencia de dominio, y que figuras como el comodato o la simple entrega material no constituyen tradición. Este principio conecta directamente con la acción reivindicatoria, en la cual el actor debe demostrar dominio pleno y no mera tenencia.
  
• Bienes futuros como objeto válido de obligaciones: la providencia recoge la regla del artículo 1518 del C.C., que admite la validez de contratos sobre bienes futuros siempre que estén suficientemente determinados. Esto es especialmente útil en litigios de acción reivindicatoria sobre inmuebles en construcción, donde se discute la identificación del bien.
  
• Fuerza vinculante de las actas de liquidación: se destaca que estos documentos tienen carácter definitivo y no permiten reabrir deudas o compensaciones anteriores, salvo excepciones expresas. Este criterio otorga seguridad jurídica en los contratos de obra y delimita el alcance de los reclamos posteriores.
  
• Límites a la imposición de esquemas fiduciarios: se restringe la posibilidad de que una parte imponga unilateralmente obligaciones derivadas de fideicomisos si estas no fueron pactadas expresamente en el contrato.
  

Conexión con la acción reivindicatoria

Aunque el litigio se enmarcó en una acción de cumplimiento contractual, los fundamentos de la sentencia tienen gran relación con la acción reivindicatoria. Ambos escenarios comparten la necesidad de acreditar:

• La existencia de un bien determinado y susceptible de ser reivindicado.
  
• La calidad de propietario del demandante, derivada de la tradición cualificada.
  
• La falta de título legítimo en la tenencia del demandado.
  

De esta forma, la providencia aporta criterios interpretativos que enriquecen la comprensión de la acción reivindicatoria, en especial frente a inmuebles futuros, obligaciones de tradición y delimitación de bienes, constituyéndose en un precedente de gran utilidad para abogados litigantes en materia civil e inmobiliaria.

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