El presente artículo tiene como objetivo desglosar la sentencia emitida por el Tribunal Superior de Bogotá en un caso de responsabilidad de fiduciaria que involucra a Acción Sociedad Fiduciaria S.A. (Sentencia del 12 de septiembre de 2022, Tribunal Superior de Bogotá, Sala Civil, Magistrada Ponente: Ruth Elena Galvis Vergara. SC-031/22 Apelación), donde un grupo de inversionistas y un proyecto de construcción de un centro comercial. Este caso es un ejemplo relevante de la aplicación del derecho inmobiliario y, en particular, de la fiducia inmobiliaria. A lo largo de este análisis, desglosaremos los argumentos legales, las decisiones del tribunal y las implicaciones de la sentencia. Este estudio de caso proporciona una visión profunda de la importancia de la diligencia, la transparencia y el cumplimiento de las normas en el sector fiduciario.
Contexto del Caso
El caso se desarrolló en la ciudad de Cali, Colombia, donde un grupo de inversionistas tenía el sueño de construir un centro comercial llamado «Marcas Mall». Para hacer realidad este sueño, decidieron confiar sus inversiones a Acción Sociedad Fiduciaria S.A., una entidad fiduciaria. Esta entidad tenía la responsabilidad de manejar los fondos de los inversionistas y asegurarse de que se utilizaran correctamente para el desarrollo del proyecto.
Sin embargo, a medida que el tiempo avanzaba, las cosas empezaron a ir mal. Los inversionistas comenzaron a notar irregularidades. La Fiduciaria, en lugar de asegurarse de que se cumplieran todos los requisitos antes de transferir los fondos al fideicomiso, parecía estar transfiriendo el dinero sin la debida diligencia. Además, había indicios de que los recursos destinados a la construcción del centro comercial estaban siendo malversados.
Los inversionistas, preocupados por la situación, decidieron tomar medidas y presentaron una demanda contra la Fiduciaria ante la Superintendencia Financiera de Colombia, alegando que no había cumplido con sus deberes y obligaciones contractuales.
Argumentos de las Partes
En la primera instancia, los inversionistas presentaron sus argumentos y pruebas. Alegaron que la Fiduciaria no había cumplido con sus deberes y responsabilidades, y que su falta de diligencia y transparencia había llevado al fracaso del proyecto del centro comercial «Marcas Mall».
La Fiduciaria, por su parte, se defendió argumentando que había cumplido con todas las normas y regulaciones pertinentes, y que había implementado medidas de control para garantizar la transparencia y el registro de sus operaciones. Incluso alegó que había dado estricto cumplimiento a las Circulares Externas expedidas por la Superintendencia Financiera de Colombia. Además, llamó en garantía a la aseguradora, la cual fue excluida del fallo por enmarcarse los actos de la fiduciaria como causales de exclusión de la cobertura.
Fallo del Tribunal
El Tribunal Superior de Bogotá encontró a Acción Sociedad Fiduciaria S.A. responsable de una serie de fallas en su gestión del proyecto. Entre estas fallas se incluyen:
– Falta de diligencia en la estructuración inicial del negocio: El Tribunal encontró que la fiduciaria no realizó los estudios y las previsiones necesarios para anticipar la viabilidad del proyecto.
– Transferencia indebida de dinero: La fiduciaria transfirió el dinero de los inversionistas al fideicomiso sin verificar adecuadamente si se cumplían los requisitos establecidos para tal fin.
– Omisión en la comprobación del punto de equilibrio: La fiduciaria no verificó si se había alcanzado el punto de equilibrio antes de disponer del flujo de caja.
– Actuación irregular de los representantes de la fiduciaria: Algunos funcionarios de la fiduciaria realizaron actuaciones que contravinieron los intereses de los inversionistas, lo que resultó en un detrimento económico para el proyecto.
Responsabilidad de la Fiduciaria
El Tribunal estableció que Acción Sociedad Fiduciaria S.A. tenía una serie de deberes inherentes a su naturaleza y a los negocios fiduciarios a su cargo, que no podían ser desconocidos bajo ninguna circunstancia. Estos deberes incluyen la obligación de realizar un análisis del riesgo que involucra cada proyecto, contar con contratos fiduciarios adecuados al negocio específico y efectuar una correcta divulgación de información al público sobre el alcance y efectos de su participación.
Conclusión
La sentencia del Tribunal Superior de Bogotá en este caso destaca la importancia de la diligencia, la transparencia y el cumplimiento de las normas en el sector fiduciario. Las entidades fiduciarias tienen una responsabilidad significativa en la administración de los fondos de los inversionistas y deben cumplir con una serie de deberes para garantizar que estos fondos se manejen de manera adecuada y transparente. El incumplimiento de estos deberes puede resultar en consecuencias legales significativas, como se demostró en este caso.
Por otro lado, la aseguradora, que fue llamada en garantía por la Fiduciaria, no fue considerada responsable en este caso. La aseguradora argumentó que no existía cobertura para la responsabilidad de la Fiduciaria, y el Tribunal aceptó estos argumentos.
En resumen, este caso destaca la importancia de la diligencia, la transparencia y el cumplimiento de las normas en el sector fiduciario. La falta de estas cualidades puede llevar a consecuencias legales significativas, como se demostró en esta sentencia.