Inmobiliario, Responsabilidad civil, Responsabilidad del estado

Responsabilidad Compartida: Consejo de Estado condena al Distrito y Constructora por daños a vecinos

Por daños a vecinos hay responsabilidad de constructora y del Estado en solidaridad.

Los hechos en que se fundaron las pretensiones se resumen de la siguiente manera:

– El inmueble del demandante, ubicado en Bogotá, sufrió daños significativos atribuidos a una obra contigua.

– Se alegó que el Distrito Capital de Bogotá, a través de la Alcaldía Local de Suba, no ejerció adecuadamente la función de inspección, vigilancia y control urbano sobre la obra contigua al inmueble del demandante. Esta supervisión tenía como objetivo asegurar el cumplimiento de la licencia de construcción.

– Además, se señaló que la Alcaldía no utilizó su facultad de suspensión inmediata de la obra, a pesar de las irregularidades detectadas.

– Como resultado de los daños, el demandante tuvo que incurrir en gastos significativos, incluyendo un préstamo de cien millones de pesos, que se invirtió en la construcción del costado norte de la vivienda.

Fallo de Primera Instancia:

El tribunal de instancia, al valorar el dictamen pericial, reconoció a título de daño emergente el valor de $307.794.879,39, basándose en el avalúo catastral actualizado. Se determinó que las conclusiones del dictamen pericial carecían de soporte probatorio de fundamentación en ciertos aspectos. Específicamente:

– No se anexó el último estudio de avalúo de la lonja de propiedad raíz, lo que impidió determinar el valor del metro cuadrado de la zona del inmueble.

– No se presentaron pruebas que respaldaran el valor de los precios de los materiales de la vivienda ni de su reconstrucción.

Por lo tanto, el dictamen fue desestimado y se recurrió al valor catastral del inmueble. Además, se negó el pago de $100.000.000 por concepto de un préstamo, ya que no se probó que ese valor se invirtió en el inmueble afectado. El apelante argumentó que se debía condenar por el valor calculado en el dictamen pericial y otras pruebas presentadas en el proceso, en lugar de basarse en el avalúo catastral. También solicitó la cancelación del préstamo y el pago de perjuicios varios, argumentando que la prueba documental en el proceso era válida y no fue tachada como falsa.

La parte demandante presentó una apelación contra el fallo de primera instancia. En su apelación, alegó lo siguiente:

– Se encuentra probado que la constructora Construhabitar, al edificar el inmueble contiguo, no respetó las normas urbanísticas.

– La mencionada constructora realizó una modificación estructural y arquitectónica no autorizada en la licencia de construcción, aumentando la carga y el anclaje a la vivienda afectada.

– Las entidades competentes, específicamente la Alcaldía Local de Suba, omitieron su vigilancia y control, a pesar de las numerosas quejas presentadas por la parte demandante contra la construcción aledaña. La obra no fue suspendida y la sanción se realizó de manera tardía y no fue cumplida, ya que la construcción nunca se suspendió.

– El daño se encuentra acreditado y se concreta en el deterioro o pérdida del inmueble de los actores, derivado de la negligencia en la vigilancia y control, imputable a título de omisión.

Las consideraciones del Consejo de Estado en el fallo de segunda instancia se centraron en los siguientes puntos:

1. Legitimación en la Causa: El Consejo de Estado enfatizó que la legitimación en la causa corresponde a un presupuesto procesal de la acción y debe analizarse de oficio y de manera previa a la decisión de fondo de la litis. La ausencia de legitimación material en la causa, tanto activa como pasiva, impide adentrarse en el fondo del caso.

2. Responsabilidad de las Entidades: Se discutió la legitimación en la causa por pasiva del Distrito Capital de Bogotá y de la constructora Construhabitar. Se analizó la posible responsabilidad de la constructora en virtud del fuero de atracción, un concepto que refiere a la competencia de la jurisdicción para vincular y juzgar a los particulares o personas de derecho privado cuando se formula una demanda, de manera concurrente, contra una entidad estatal y contra un sujeto de derecho privado.

3. Eficacia Probatoria del Dictamen de Expertos: El Consejo de Estado destacó que la eficacia probatoria del dictamen de expertos requiere que el perito informe de manera razonada, que el dictamen sea personal, que el perito sea competente, que no exista un motivo serio para dudar de su imparcialidad, entre otros criterios. En este caso, aunque el dictamen tenía una base empírica y objetiva, la Sala consideró que carecía de fundamentos objetivos en ciertos aspectos, como la determinación del valor del metro cuadrado y el precio de los materiales de reconstrucción.

4. Caducidad de la Acción: Se hizo referencia al término de dos años para impetrar la acción de reparación directa, contados a partir del día siguiente a la ocurrencia de la causa del daño.

5. Valoración del Dictamen Pericial: La Sala, teniendo en cuenta las reglas de la lógica y la sana crítica, consideró que el dictamen pericial carecía de fundamentos objetivos en relación al daño emergente, ya que no se aportaron pruebas que respaldaran ciertos valores determinados por el perito.

Fallo de Segunda Instancia:

1. Declaración de Responsabilidad: Se declaró a la sociedad Construhabitar Edificio Calle 137 S.A.S. y a la Secretaría Distrital de Gobierno — Alcaldía Local de Suba responsables por los perjuicios causados a los demandantes José Antonio Rincón Carrión y María Zoraida Nausa debido a la destrucción del bien inmueble de su propiedad ubicado en la Calle 137 No. 45-54.

2. Condena por Daño Emergente: Se condenó a la sociedad Construhabitar Edificio Calle 137 S.A.S. y a la Secretaría Distrital de Gobierno — Alcaldía Local de Suba a pagar, de manera concurrente en proporción de 70% a cargo de la Constructora y 30% a cargo de la Alcaldía Local de Suba, la condena si dio en abstracto.

3. Condena por Perjuicio Moral: Se condenó a ambas entidades a pagar la suma equivalente a veinticinco salarios mínimos mensuales legales vigentes (30 SMMLV) por concepto de perjuicio moral, en la misma proporción indicada anteriormente a favor de cada uno de los demandantes.

4. Condena a pagar por perjuicios materiales en la modalidad de lucro cesante el valor de $336.485.442 en las mismas proporciones del daño emergente.

Este fallo refleja la importancia de la responsabilidad compartida entre la constructora y la entidad gubernamental en la supervisión y control de obras, y la necesidad de garantizar la seguridad y bienestar de los ciudadanos.